建築の計画をする時、土地があれば建築が出来ると思っていませんか？
土地の中には建築が出来ない土地もあるのですよ。
今回はそんな建築できない、注意が必要な土地について書きたいと思います。
土地の種類にご注意！
土地の登記簿を見ると、土地の種類（地目）が記載されています。
この地目が宅地であれば建築は問題ありませんが、地目が田や畑の場合は建物を建てることができません！
しかし‟絶対建てられない”というわけではなく農地転用という手続きを行い、地目を宅地に変更すれば建物が建てられます。
この手続きには時間がかかる場合も多く、自分の考えている建築時期が大きく狂ってしまったり、余計な費用がかかったりします。
厄介なのは土地の種類は見た目ではわからないのです！
たとえ見た目が宅地であっても地目が田、畑の場合も少なくありません。
土地を買って建築をする時は、地目が何かという事は、注意して確認する必要があります。
建築に制限がある地域にご注意！ その１
土地を探している時に「市街化区域」「市街化調整区域」といった 文言が資料に記載されています。
もし希望の土地が、「市街化調整区域」の場合は注意が必要です！
市街化調整区域 とは、 市街化を抑制するエリアであり、 原則 建物の 建築が出来ません。
中には一定の条件を満たし、許可や手続きを取る事で建築が出来るものもありますが、これらは事前に確認しておく必要があります。
市街化調整区域の土地が建築可能かどうかは役所で確認できますので、必ず確認しておくことをおススメします。
建築に制限がある地域にご注意！ その2
「市街化調整区域」は注意が必要だけれど、「市街化区域」はどうでしょうか？
「市街化区域」には土地の利用について取り決めをした「用途地域」というのがあります。
この用途地域は住居系と商業系、工業系の 3 つに大きく分けられており、その中でさらに細かく分類されています。
それぞれの地域には用途に合った建物が建てられるように‟制限”がされています。
住宅であれば、ほぼどの場所でも建築は可能なんですが、店舗併用住宅や工場併設などの場合は建築できない場合や、面積等の制限を受ける場合もありますので注意が必要です。
また商業系、工業系の用途地域で住宅を建築した場合は、お家の隣にお店や工場が建築される場合もあり、生活環境が著しく変わる事もある地域でもあります。
住宅系の地域は住環境をよくするための制限が設定されていますが、ここにも注意が必要です。
それぞれの地域には敷地に対して建てられる建物の割合が決められています。
この割合は「建ぺい率」と「容積率」といいますが、この割合が極端に小さく設定されている地域があり注意が必要になります。
そのことに気づかず購入すると、希望の大きさの間取りができない！ということになりかねません。
また高さ制限もあるので建物の形状にも影響する場合があります。
住みやすさ＝購入しやすさ
というわけではないようですね。
道路にご注意！
建築基準法では敷地が道路に２ｍ以上接していなければ建物は建築ができないという法律があります。
しかも厄介なのは見た目は道路なのですが、建築基準法上では道路ではないというケースが少なからず見られるということです。
さらに今まで家が建っていたからといって、建て替えが可能かというと、道路の問題で再建築ができないケースもあるのです。
そうなると銀行での住宅ローンも借入することができません。
不動産屋さんの情報の中には「土地の地目」「市街化(調整)区域」「用途地域」の記載はありますが、建築基準法の道路かどうかの記載はほぼないのです。
建物を建てようと土地を購入して、図面や見積りも終わりいざ建物を建てようかと申請したら、道路だと思っていたものが実は道路ではないということがわかり、その土地を手放した方の話も耳にします。
また所有の敷地や敷地内の建築の場合もこの道路の問題で建築ができないということも多くみられます。
建物が建築できる道路かどうかは、その地域の役所で確認できますので、建築可能なのかを確認 する事をおススメします。
土地は見た目だけではないということ
土地に建物を建てる場合には、様々な決まりやルールがあり、土地があれば何でも建築が可能というわけではありません。
土地を買って家を建てる場合は、その土地がどのような条件になっているのか 確認してから購入する必要があります。
土地を購入した後にわかってもどうしようもありません。
大抵の事は役所に行けばわかりますので、自分で調べてみたり不動産屋さんに確認する事が大切です。
もし不安な場合はハイズに相談いただければ、プロの担当者がわかりやすくご説明いたします。
