住宅を新築、購入した時には、色々な税制優遇を受けることが出来ます。
その中で皆さんがよく耳にするといってもいいのが住宅ローン控除ではないでしょうか。
令和元年10月からの消費増税に伴い、この住宅ローン控除も住宅取得の支援策として控除期間が延長されましたよね。
住宅ローン控除を受けるには一定の条件や手続きがあり、今回はその中で中古住宅を購入し住宅ローン控除を受ける場合の条件について紹介したいと思います。
住宅ローン控除とは？
そもそもこの制度について少し触れると、住宅ローンを組んで新築・中古住宅を購入あるいは、増改築をした場合、「毎年末の住宅ローン残高」、「住宅の取得対価」のうちいずれか少ない方の１％が、一定の期間所得税から控除され、所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除される制度です。
住宅ローンを組む場合には利用したい制度ですね。
住宅ローン控除の期間は？利用するには？
住宅ローンの控除の期間は10年間となります。
ただし、消費税10％が課税された住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日の間に居住の用に供した場合は、10年が13年に延長されます。
また、住宅ローン控除をする場合は、初年度（入居した年の翌年）に確定申告をする必要がありますのでご注意を！。
中古住宅購入時の場合の条件とは？
中古住宅購入時において、住宅ローン控除を受ける場合ですが、新築住宅の場合の要件に加え、中古住宅の場合の追加の要件があるので注意が必要です。
要件ですが、
①住宅を取得し、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供する事
②工事完了の日または取得の日から6か月以内に自己の居住の用に供する事
③床面積が50㎡以上である事
④床面積の2分の1以上が居住用である事
①～④までは、新築も中古住宅も同じなのですが、中古住宅の場合はこれに加えて次の要件のいずれかに該当しないと対象にならないので注意が必要です。
⑤建築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）の建物
⑥新耐震基準に適合しているか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している事
つまり、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、①～⑤、または①～④+⑥の要件を満たす必要がある訳です。
要件を満たしていない中古住宅は、住宅ローンを組んでも、ローン控除の対象にならないので注意が必要です。
但し、条件を満たさない中古住宅でも、取得後に耐震改修工事を行った場合において、住宅取得までに申請を行い、その後工事を行い、居住の日までに適合する事が証明された時には、住宅ローン控除の適用を受ける事ができます。
消費税10％の適用がないと期間が13年にはなりません
中古住宅購入時の住宅ローン控除で、もう一つ注意しなければいけないのが、控除期間についてです。消費増税後、消費税10％が適応される売買で、ローン控除の期間が10年から13年に延長されましたが、中古住宅でこの適用を受けるには、物件売買時に消費税を10％支払っていないと対象にはなりません。つまり、売主が、不動産業者とか、建築業者など、消費税が課税される物件に限られるという事です。売主が個人である中古住宅の場合は、消費税が課税されないので、従来通り10年という事になるので注意が必要です。
また、ローンの期間が10年以上でないと対象にならないので、早期返済を考え10年以下のローンを組んだ場合は対象にならない点も注意が必要です。
中古住宅の増改築でローン控除を受けることが可能！
中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合、築年数や、耐震基準など、いくつか要件を満たさないと、ローン控除を受ける事は出来ません。
その場合、増改築による住宅ローン控除の適用を受けるという方法もあります。
増改築の場合においても、住宅の増改築を融資を受けて行い、増改築によるローン控除に必要な一定要件を満たす必要はありますが、住宅ローン控除を受ける事が出来ます。
ローン控除の要件を満たせない中古住宅の場合、築年数の経過等により、一定のリフォーム、増改築が必要な場合がある事も多く、こういった場合に、増改築の部分にローン控除の適応を行うという方法です。
但し、この場合、居住後の増改築でないと対象にならないという点に注意が必要です。居住前にした増改築は対象にならないので、増改築は居住してからという事になります。
中古住宅で、住宅ローン控除を受ける場合は、新築住宅より少し要件は追加されますが、物件取得時に住宅ローンを組むのであれば、住宅ローン控除を利用できるように物件取得の前にいろいろ検討してみてはいかがでしょうか。
